恒大暴雷之后，遗留的众多烂尾项目一直是楼市和商圈的一大难题。如今，恒大当年重金布局的上海顶级地标项目迎来最终结局。阿里资产平台正式公示，位于上海闵行虹桥核心板块的恒大虹桥国际，将于8月31日公开司法拍卖，整体起拍价高达78.43亿元，一举成为近期国内关注度最高的单笔法拍资产。这座几经波折、停工多年的超级综合体，终于迎来重启的机会。
很多人不知道，这座项目早在十多年前就已经落地规划，命运可谓一波三折。项目地块最早在2011年出让，由红星美凯龙等三家企业联手拿下，成交价格30.63亿元，溢价极低，算是当年性价比极高的核心地块。按照最初规划，这里要打造大型城市综合体虹源盛世国际文化城，撑起虹桥商务区的商业门面。项目2015年就完成主体结构封顶，本该顺势完工开业，却莫名停滞，硬生生闲置停工三年，沦为区域内显眼的停工工地。
2018年，急于扩张高端资产版图的恒大，被虹桥核心地段的价值吸引，许家印斥巨资全盘接手该项目，正式将其更名为恒大虹桥国际。本以为巨头入驻能盘活地标、顺利落地，没想到这只是新一轮波折的开始。项目短暂复工、完成外立面施工后，随着恒大债务危机全面爆发，资金链彻底断裂，2020年再度全面停工。自此，这座位于上海黄金区位的超级工程，彻底陷入烂尾状态，闲置多年无人收尾，内部杂草丛生、设施老化，浪费了绝佳的地段资源。
此次拍卖的标的体量十分庞大，含金量和处置难度都堪称顶级。拍卖范围包含整块土地使用权和全部在建工程，总占地超9.2万平方米，两块商服地块使用权可使用至2052年，剩余年限充足。整体项目分为A、B两大区域，共计13栋建筑，布局规整、体量恢弘。其中A区8栋楼栋已经顺利拿下预售证，具备后续销售、回款的基础条件；B区5栋楼栋尚未办理预售手续，需要后续重新申报审批。作为虹桥商务区核心的大体量商办综合体，项目整体建设规格高，区位优势无可替代。
从拍卖规则来看，本次门槛极高，全程竞价规则清晰：保证金4亿元，每次最低加价500万元，竞价周期为1天。高昂的起拍价和准入门槛，也注定这不是普通企业能承接的项目，只有资金雄厚、具备大型商业操盘经验的巨头，才有资格接手盘活。
看似捡漏核心地段地标，实则暗藏诸多难题，接手方后续要完成的收尾、整改、完善工作十分繁杂，绝非简单复工即可。首先，项目搁置多年，长期闲置导致外立面老化、内部土建、水电设施锈蚀破损，整体需要全面检修翻新，排查建筑安全隐患，补齐多年停工带来的工程漏洞。其次，项目只完成主体和外立面，室内精装修、设备安装、管线铺设等核心工程全部空缺，需要投入巨额资金持续建设，后续续建成本压力巨大。
除此之外，项目还有多项遗留待办事项。公开信息显示，接手企业需要自行补缴约3亿元土地出让金，仅拿地综合成本就突破81亿元。同时还要自主处理场地清场、历史工程欠款、水电物业欠费等问题，补齐多年缺失的施工资料，重新办理、变更各类建设证件。更棘手的是，项目存在部分已网签房源，需要逐一完成备案注销，梳理解决历史遗留的交易纠纷，这些琐碎且复杂的工作，都会大幅拉长项目盘活周期。
除了工程和手续问题，未来运营挑战同样不容小觑。当下虹桥商务区商办项目存量充足，写字楼、商业体空置压力不小，市场竞争激烈。新业主完工交付后，还要面对招商引流、业态规划、商业运营等一系列难题，如何盘活大体量商业、提升入驻率、实现稳定盈利，是长期考验。
纵观整个项目的起落，恒大虹桥国际的烂尾与拍卖，是房企高杠杆扩张时代的典型缩影。早年房企疯狂拿地、重仓核心资产，依靠高周转、高负债扩张，一旦行业下行、资金链断裂，就会留下大量搁置项目，不仅浪费城市资源，也拖累区域发展。如今通过司法拍卖盘活存量资产，是最优解，既可以化解历史遗留问题，也能让黄金地块重新发挥价值。
对行业而言，此次78亿级超级地标拍卖，也释放出明确信号：楼市告别野蛮生长，存量资产盘活成为主流趋势。未来这类大体量烂尾项目，会通过司法处置、资产重组等方式陆续重启，让闲置城市资产重获新生。虽然盘活之路道阻且长，但随着新资方入场、完善建设与运营，这座搁置多年的虹桥地标，终将摆脱烂尾宿命，重新点亮上海虹桥商务区的城市界面。
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